近年來，長沙市委市政府站在推動城市高質量發展的高度，將城鎮老舊小區改造工作放在“美麗宜居”城市的大格局中來謀劃，推動城市精明、內涵式發展。中機國際作為城市建設的重要參與者，在城市更新行動中，充分發揮技術和人才優勢，推進城市結構調整優化和品質提升，為城市更新賦能。

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近日，由中機國際承接設計的木材廠宿舍舊改項目已經改造完畢，小區“顏值”有了大幅提升，贏得了業主的一致好評。由中機國際承接的廣廈片區老舊小區改造、長坡片區老舊小區改造設計施工運營總承包項目為2022年長沙面積最大的改造小區項目。其中，木材廠宿舍為長坡片區的三個舊改小區之一，規劃總用地面積18083.62㎡，總建筑面積2.56萬方。

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政策導向

近年來，全國老舊小區改造如火如荼的開展著，但如何調動居民參與積極性、降低老舊小區改造及管理成本、維持老舊小區自身特色，建立有效溝通機制、實現老舊小區改造更新的常態化等這些問題無疑都對老舊小區改造和城市治理工作提出了新的挑戰。因此，整體推動老舊小區更新，需要強調以人為本，并按照有機更新和內生發展理論，遵循居民參與、平等合作、漸進更新和包容發展的基本原則。

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項目概況

木材廠宿舍處于湖南省長沙市天心區沙湖街與長坡二街之間，隸屬于裕南街街道，建于上世紀80年代，共有居民樓10棟，總戶數456戶，1800余人，其中近一半人口為老年人，建筑外立面較為老舊，違章搭建區域范圍大，屬于長坡片區重點改造小區。建設內容包括居民用房及門衛、鋪面等，涉及建筑、給排水、電氣、巖土、道路、景觀等專業。

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原小區存在諸多問題急需解決，如道路坑洼難行，衛生臟亂差，住戶亂堆亂放，飛線現象十分嚴重；由于沒有物業管理，幾乎每棟皆有較大范圍的違章搭建；建筑墻皮破損脫落，落水管損壞，屋面漏水嚴重；油煙管亂接、空調機位雜亂、部分區域未做雨污分流；門禁安防系統缺失，消防設施缺失，電動車入樓安全隱患大；室外機動車停車位不足，非機動車胡亂停靠，缺乏系統規劃；建筑采光遮擋嚴重，圍墻開裂存在安全隱患，且空置場地利用率極低。

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項目分析

綜合整治內容

本次改造探索EPC+0的模式，以改善居住環境、提升生活品質為目標，對照老舊小區改造技術標準，從基礎類、完善類、提升類三大方面組織實施。改造主要涉及違建拆除、建筑外墻、樓道內翻新、屋面防水、雨污水管網、道路和停車設施、環境景觀、擋土墻美化、安防和便民設施、智慧門禁、文體休閑等公共配套和服務設施，后期將引入物業管理，并配套建設智能充電樁。本次老舊小區改造旨在將本小區打造成功能、基礎設施完善，硬件形象優美的小區，讓小區居民群眾生活得更方便、更舒心、更美好，實現從“有房住”到“住得好”的飛躍，提升居民的獲得感、幸福感、安全感。

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適老化設計

由于木材廠宿舍近一半人口為老年人，我們在設計時更注重適老化的改造：樓梯間增加了防滑側扶手及折疊座椅，地面重新鋪裝防滑地磚或環氧地坪漆，方便上下樓時休憩及減少安全隱患；室外梳理閑置用地，化整為零，增加了無障礙坡道、室外康體娛樂設施、休閑樹池座椅及活動中心，方便老人在室外交流娛樂。

立面及屋頂整治

老舊小區改造不僅要改“面子”，也要改好“里子”。設計統一店招，對外立面進行統一色彩、拆除違建、規整空調格柵、增補雨棚及護窗，對屋頂進行修補，增加防水保護，并完善下水道的整治、疏通，梳理小區內的線路，并著手安裝路燈、監控等完善基礎設施，切實提升老百姓的生活質量。

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人文精神延續

木材廠宿舍有著長久歷史，老一輩人對木材廠有著深刻記憶和不一般的情感。設計利用入口擋墻進行美化，增加黨建文化宣傳，尋找歷史文脈，將木材廠的烙印融入其中，并對擋墻進行了邊坡綠化的設置，打造綠墻，提升歸家線路的品質感，形成獨具特色的社區文化展示區。

居民個體自身需求不同，因此需要解決的問題也是有所不同，改造過程中的困難一時間眾口難調，設計就現有問題逐一修改，施工方現場完善，社區補位管理，群策群力，對多個區域協商討論，形成共識，相互理解與關懷，得到木材廠全體居民高度評價！

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老舊小區改造，不僅是完善城市功能、提升城市形象的民生工程，還是改善市民人居環境、提高市民生活品質的民心工程。中機國際將持續助力改善城市人居環境，擔負為民眾謀福祉的使命責任，為全面統籌推進城市更新貢獻更大力量。